A lo largo de los dos primeros artículos hemos dado contexto a la situación actual de acceso a la vivienda en España, el déficit estructural de vivienda existente hoy día, y también hemos presentado las cuatro necesidades de la administración pública para poder desarrollar un parque de vivienda social y asequible, teniendo en cuenta los actuales modelos de colaboración entre el sector público y privado.
Es momento de hablar de una solución eficaz para ayudar, a las instituciones públicas y al sector privado, a disminuir la crisis estructural y de vulnerabilidad social existente en nuestro país, en muchas ciudades ya tensionadas y las que empiezan a sufrir este fenómeno, y mejorar la calidad de vida de las familias, jóvenes, y mayores que querrían acceder a una vivienda de alquiler, pero les resulta prácticamente imposible.
Fondviso es el nuevo fondo de inversión en infraestructuras, impulsado por Solventis, socialmente responsable y pionero en España, que constituye una alternativa innovadora de gestión pública e inversión privada para ampliar el parque público de vivienda asequible y reducir la renta de alquiler a los inquilinos. Gracias a las características de su modelo de colaboración público-privada, se reducen los costes de desarrollo y se elimina riesgos para la inversión privada a la par que se evita el endeudamiento público y las subvenciones a la vivienda. Por tanto, Fondviso da respuesta a las necesidades e intereses de los distintos actores implicados.
Fondviso constituye una alternativa innovadora, de gestión pública e inversión privada, para ampliar el parque público de vivienda asequible y reducir la renta de alquiler
Para Solventis, Fondviso es más que un fondo de inversión, es un mecanismo de transformación social sostenible que invierte en aportar soluciones a la población. Para los inversores tiene el valor añadido de ser un fondo socialmente responsable, un proyecto con impacto social, además de aportar una rentabilidad neta anual estimada superior al 7%.
Las claves de la estrategia de inversión de Fondviso
Desde Solventis hemos identificado tres palancas que impulsarán la transformación del acceso a la vivienda y la generación de valor a largo plazo en el segmento residencial español, facilitando el acceso universal a la vivienda de alquiler.
a) Vivienda como infraestructura social
Esta primera palanca desarrolla la oferta de vivienda asequible con un modelo de infraestructuras, que especializa a cada actor que interviene en el desarrollo de la infraestructura según su actividad a largo plazo. Distinguimos tres actores con sus debidas funciones: el propietario del suelo, que aporta el suelo, es decir, mantiene la propiedad del suelo y cede el derecho de superficie al inversor; el inversor, quien es el titular de la infraestructura y el encargado de invertir en el desarrollo de la infraestructura/vivienda. Este construye la infraestructura, obtiene la propiedad del vuelo y cede el derecho de uso al operador público. Y, por último, el tercer actor, que es el operador público, que gestiona el alquiler con el inquilino y se centra en identificar que riesgos desea asumir en función de las políticas públicas de vivienda que fomente en cada momento. Es decir, este es el titular del uso de la infraestructura y asume el riesgo de demanda, el riesgo de crédito, los costes de mantenimiento del activo (gestionados por las filiales de Fondviso), y el canon (el 94% de la renta de alquiler) que debe abonar al inversor (sociedades participadas por Fondviso) por la cesión del uso de la infraestructura (viviendas).
El operador público cubre los costes de mantenimiento del activo, así como el importe del canon con el 100% de la renta de alquiler abonada por el inquilino.
En resumen, este modelo de infraestructuras permite distribuir los roles de Inversor y Operador de la infraestructura, una particularidad que nos permite reducir el coste de desarrollo de una infraestructura, optimizando la estructura financiera, eliminando los intermediarios, creando sinergias por la industrialización de la infraestructura y optimiza los procesos operativos mediante la estandarización y digitalización de procesos.
b) Colaboración público-privada
El modelo de colaboración público-privada propuesto por Fondviso distribuye los riesgos entre las administraciones públicas y el capital privado, donde las primeras, entendidas como los operadores públicos, se encargan del riesgo de demanda, y el inversor privado, como titular de la infraestructura, gestiona el riesgo de desarrollo.
Esta distribución de riesgos permite reducir el riesgo al inversor y optimizar los recursos de las administraciones públicas, consiguiendo así el objetivo principal de reducir el coste de alquiler de la vivienda para el inquilino, e impulsar de forma más rápida la oferta pública de alquiler asequible. En resumen, esta nueva fórmula de colaboración público-privada es una alternativa eficaz para aumentar el parque de viviendas de alquiler asequible y aliviar la presión sobre las rentas medias.
c) Sostenibilidad
El modelo Fondviso es sostenible social, ambiental y económicamente gracias a la repartición de responsabilidades y beneficios de todos los actores implicados en la gestión y titularidad de la infraestructura/vivienda. En la órbita social, cumple con los máximos estándares ambientales en todo el proceso de desarrollo, consiguiendo así que las viviendas reduzcan el consumo energético en más de un 40%, generen un 95% de la energía que consumen y reduzcan en un 30% el consumo de agua. Dicho de otra forma, consigue reducir el coste de mantenimiento y de suministros de los inquilinos. Cabe destacar, asimismo, que el modelo Fondviso cumple 10 de los 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible marcados por las Naciones Unidas para la Agenda 2030.
En la óptica económica, la externalización de riesgos y la omisión del coste de los cánones a través de la cesión de suelo público al Inversor, entre otros, permiten estimar una rentabilidad neta objetivo superior al 7% (T.I.R.). Y en términos de sostenibilidad social, la reducción del 30% del coste de habitabilidad (más adelante hablamos de este término) con la creación de más de 12.000 viviendas asequibles supone un paso clave para asegurar el derecho universal e igualitario a la vivienda en España. El nuevo modelo tiene en cuenta la cesión del usufructo como clave para hacer políticas de vivienda y urbanísticas según las necesidades de los municipios, buscando la integración socioeconómica del parque de viviendas.
Palancas que permiten reducir el coste de habitabilidad de una vivienda
El modelo Fondviso es único y disruptivo en España porque su enfoque de inversión impacta directamente en el coste de habitabilidad de una vivienda que asume el inquilino. Existen tres atributos que permiten reducir el coste de habitabilidad de una vivienda:
- Nueva fórmula de colaboración público-privada, que se centra en una pionera distribución de los riesgos entre el capital privado y la administración pública y que permite reducir la renta de alquiler de una vivienda, al eliminar el riesgo de demanda al inversor, que asume la administración pública.
- Vivienda como infraestructura social, donde el inversor privado reduce el coste de la inversión de la infraestructura al eliminar intermediarios en la cadena de valor y optimizar los recursos por la industrialización y estandarización.
- Activos con una elevada eficiencia, con una alta sostenibilidad medioambiental de las viviendas con el objetivo de potenciar la eficiencia energética, reducir las emisiones de CO2, y el consumo hídrico. Por tanto, el coste de habitabilidad disminuye al reducirse el consumo de suministros.
El modelo Fondviso supone una alternativa a las únicas dos vías de las que disponen actualmente a día de hoy las administraciones públicas y el sector privado para ampliar el parque de vivienda asequible: las concesiones y las inversiones directas (que hemos tratado al artículo sobre las oportunidades de la colaboración público-privada en este blog). A diferencia de estos, Fondviso es la única forma de reunir los tres criterios centrales de desarrollo de un parque de vivienda asequible y social: universalidad, flexibilidad y recursos económicos -no impacta en deuda ni recursos públicos-.