Una vez desarrollado el contexto del problema de acceso a la vivienda, es momento de hablar de cómo se puede revertir o qué posibles soluciones podemos aportar para hacer frente a esta crisis estructural y de vulnerabilidad social que afecta a muchas capitales y ciudades tensionadas, a sus zonas de alrededor que empiezan a sufrir esta tensión e incluso poblaciones más periféricas con un déficit de oferta de alquiler.Gracias a la hoja de ruta de las administraciones públicas que decreta el desarrollo de 800.000 viviendas de alquiler asequible en los próximos 10 años, se ha abierto una ventana de oportunidad para ellas y el capital privado.
En este contexto, des de Solventis analizamos cuatro necesidades de las administraciones públicas para desarrollar la oferta pública de vivienda asequible, que detallamos a continuación: debe tener un carácter universal, es decir, con capacidad de desarrollo en todo el territorio español y sobre todo en esas localidades con necesidad de un parque de vivienda asequible; que no dependa totalmente de la inversión pública o de la disponibilidad de los recursos públicos; que no impacte en la deuda pública del Estado y que sea una oferta flexible, es decir, que el parque de viviendas se pueda adaptar a las necesidades de la población en cada momento y a lo largo del tiempo, cualidad que solo puede dotarse si las viviendas las gestiona la Administración Pública.
Analizamos cuatro necesidades de las administraciones públicas para desarrollar la oferta de vivienda asequible y social: dependencia de los recursos públicos, impacto en la deuda pública del Estado, el carácter universal y la flexibilidad
El rol del sector privado en la colaboración público-privada
No obstante, hoy en día las administraciones públicas no pueden satisfacer o no cubren todas esas necesidades, y siempre deben renunciar a alguna de ellas. Aquí es donde gana protagonismo el papel del capital privado: su oportunidad reside en cubrir las necesidades que tienen las administraciones públicas para ampliar la oferta pública de alquiler asequible.
Lo que puede hacer la actividad privada a través de la colaboración público-privada es:
- Atraer o incentivar al capital privado de forma masiva y facilitar su inversión, y así contribuir a que la oferta pública no dependa de la inversión pública, y tampoco impacte en la deuda del Estado.
- Reducir el coste de habitabilidad de la vivienda por debajo del coste de mercado, en una parte importante del territorio español, no sólo en las ciudades más tensionadas, para impactar como mínimo al 60% de la población con el propósito de que el parque tenga carácter universal.
- Permite a las administraciones públicas gestionar la oferta de viviendas, es decir, tener la capacidad de utilizar las viviendas para poder aplicar las políticas públicas de vivienda que se estimen en cada momento en función de las necesidades de la demanda. Por ejemplo, la administración pública podría facilitar a los jóvenes el acceso a la vivienda durante un período de tiempo corto o bien facilitar el acceso a las familias durante un largo período de tiempo. Pero para conseguirlo es esencial que la Administración Pública tenga la capacidad de poder incidir en la selección de los segmentos de población y marcar las normas de uso sobre las viviendas.
¿Y qué ocurre con los actuales modelos de colaboración público-privada?
Actualmente las administraciones públicas tienen dos grandes alternativas para incrementar la oferta de vivienda de alquiler a precios asequibles: invertir directamente o establecer un modelo de colaboración público-privada. Detallamos a continuación las ventajas e inconvenientes de los modelos que existen hoy en día, y si las cuatro necesidades de las administraciones públicas se cubren, o no.
1) Inversión directa de las administraciones públicas
Si la Administración Pública realiza la inversión directamente y explota ella misma las viviendas asumiendo el riesgo de demanda y el coste de mantenimiento, ésta no cubrirá dos de las necesidades presentadas: el desarrollo de la infraestructura dependerá de la disponibilidad de recursos públicos, y además impactará en la deuda pública del Estado, y, por ende, el desarrollo de esta estructura social dependerá de la capacidad de endeudamiento del Estado.
Aunque sí conseguirá cubrir las otras dos necesidades: la universalidad, ya que podrá distribuir la infraestructura social donde haya necesidad de acceso a la vivienda, y también la flexibilidad, puesto que el parque de viviendas podrá cubrir las necesidades de la demanda gracias al control total por parte de la propia administración, quien decidirá la política de comercialización o gestión con el inquilino.
2) Modelo de colaboración público-privada basado en un modelo concesional
Otro de los dos modelos que existen actualmente es el de la colaboración público-privada basado en un modelo concesional. En este caso, las cuatro necesidades se intercambian completamente: el desarrollo de la infraestructura no dependerá de la disponibilidad de los recursos públicos, y por lo tanto no impactará tampoco en la deuda pública del Estado.
Por el contrario, las dos necesidades que no se conseguirán serán la universalidad y la flexibilidad. Respecto a la universalidad, con el modelo concesional, las administraciones públicas aportan un suelo a la actividad privada para que ésta desarrolle las viviendas y las explote u opere, asumiendo el capital privado tanto el riesgo de desarrollo o construcción (las desviaciones en costes y tiempos) como el de explotación (los costes operativos), demanda y el de crédito. Al asumir todo el riesgo, la actividad privada prefiere sobre todo las zonas más tensionadas de precios, en las que ella asumirá menos riesgo de demanda para obtener siempre unas tasas medias de ocupación más elevadas. Estas zonas también son las que permiten a la actividad privada exigir a la población una mayor renta de alquiler por m2/útil, lo que permite compensar de forma más holgada los riesgos operativos de la explotación.
Respecto a los costes, actualmente se está normalizando que la cesión del suelo por parte de la administración pública al agente privado sea a coste cero (sin pagar canon), independientemente de la figura jurídica utilizada (derechos de superficie, por ejemplo). Ello hace que los costes de desarrollo de una vivienda sean similares en distintas zonas geográficas.
Por otro lado, el papel de la flexibilidad tampoco se cubre. La administración pública no asume riesgos ni costes operativos, a cambio de no poder disponer del activo durante toda la vida útil de la concesión, al dejar definidas las condiciones de la explotación del activo desde el principio. Es decir, tanto la titularidad como el uso de la vivienda quedan en manos privadas, perdiendo la administración pública el control para definir estrategias y políticas públicas para facilitar el acceso a la vivienda en función de las necesidades que tenga la sociedad o población en cada momento determinado.
Si se siguiera la estrategia de inversión de colaboración público-privada de Fondviso, una administración pública sí tendría el control sobre la gestión del parque público de vivienda, y por lo tanto podría aplicar políticas públicas para cubrir necesidades que la actividad privada no cubre. Por ejemplo, podría utilizar el parque público para priorizar el acceso a la vivienda de un sector de la población determinado, como la población joven. También podría utilizar el parque público asequible para cubrir el déficit de ingresos que tiene un segmento relevante de las personas mayores que tienen una vivienda en propiedad, pero no tienen unas rentas suficientes como para cubrir sus necesidades de servicios de dependencia de forma digna. Otro caso sería apoyar a quienes tienen dificultades económicas en momentos puntuales por ciclos económicos recesivos, considerando que no es lo mismo transferir rentas de subsidio o ayudas al sector privado que dejar de ingresar rentas de alquiler sobre viviendas patrimonio de la administración pública.
En conclusión, y si partimos del escenario actual en el que la administración pública no puede asumir el coste de inversión y el riesgo de explotación de toda la oferta de viviendas de alquiler asequible que es necesario desarrollar y, por el contrario, no quiere renunciar a que esta oferta de viviendas esté repartida por todo el Estado (universalidad) y sea útil a todas las administraciones públicas para cubrir las necesidades de la población cuando éstas se produzcan (flexibilidad), entonces las administraciones públicas tienen que ser conscientes de que deben liberar algunos de los riesgos al sector privado.